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不凡智庫發布時間：04-0911:59優質原創作者文：西米房地產從來不缺乏熱度，即便是現在這種非常時期，房價的“漲跌”行情依舊是所有人關注焦點。為何大家對房價漲跌關注不斷？原因無非有2點，一方面房產占據了老百姓家庭財富80%總額，一旦有什麼風吹草動就意味著財富會被貶值；另一方面“買房等于保值”的思想深入人心，認為在通貨膨脹的現在買不動資產才是“硬通貨”。俗話說：有房就有家。自古以來，我國許多人對房屋都有著特殊的感情。畢竟，房子是每個人的必需品。經過幾十年的改革開放，房地產市場發展迅速。然而，在經濟繁榮的背后，剛需人群正在面臨著他們承受不起的高昂的房價。買房難是大部分剛需真實寫照，由于過去由于大家一致信奉“投資買房是最穩定升值”房價不斷被推高，導致購房者面對高房價越來越無力。2020年，當大家都認為經濟要開始逆轉，房地產會借勢騰飛的時候，突然遭遇黑天鵝突襲讓所有行業叫苦連天，樓市更是直接“啞火”。隨著房價上漲，問題越來越嚴重。前年以來，房地產市場受到國家調控，房價飛漲的樓市終于趨于穩定。盡管我們知道，未來房地產市場的總體走勢將保持穩定，不會出現大幅度的下跌，但房地產市場的每一個新消息都會牽動億萬人的心。由于受近期疫情的影響，前段時間，國家出臺了新的政策，央行發布了新的公告，公告非常明確，涉及到所有正在支付房貸的人。新政出臺后，那些還沒還清房貸的人應該注意了！因為從2020年3月起，你的抵押貸款將會改變！內容非常明確：從今年3月1日起，金融機構應與浮動利率貸款客戶協商定價基準的轉換條件，并以低利率紅利的形式，與原利率定價合同約定的定價基準進行轉換，其在合同剩余期限內的價值不變，也可以轉換為固定利率，股權浮動利率貸款定價基準的轉換原則將于2020年8月31日前完成。股票浮動利率貸款是指金融機構已經發放并簽署，但在2020年1月1日前尚未發放的，參照貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括個人住房公積金貸款）。銀行給客戶發放貸款時，就會在此基礎上“上浮XX倍”或者“打XX折”來確定實際的貸款利率。比如，近些年來，5年以上的貸款利率為4.9%，如果上浮1.1倍，那么最終的貸款利率是5.39%。那么抵押貸款會怎么樣呢？目前，大部分商業性個人住房貸款的重新定價周期為一年，重新定價日期為每年1月1日。2020年，現有商業性個人住房貸款定價基準較低，計算利率與去年12月持平。只有從基準利率到低利率的掛鉤點變化不會影響今年的最終實際利率。不過，從今年1月1日起，利率將隨低利率而變化。根據新規定，如果借款人的抵押貸款按基準利率上升或下降，銀行將再次聯系借款人確定利率并完成轉換。現有住房貸款將按新利率執行。乍一看，沒有詳細研究房貸利率的人可能無法做出回應。相關負責人舉了一個簡單的例子，明確表示：如果原合同商品房個人住房貸款期限為20年，其余項目為8年，原合同利率為10%，高于貸款期限基準利率5年以上，已執行利率4.9%x（1+10%）=5.39%，2019年12月公布的5年以上的低利率期限為4.8%。但是，按照貸款基準利率來定價就不夠市場化，為了解決這個問題，央行提出利率市場化改革，推出以LPR來定價，LPR的全名為“貸款市場報價利率”。相比之下，LPR比貸款基準利率更能反映市場的供求變化。所以，新政實行之后，貸款利率的計算公式是這樣的：房貸利率=LPR+固定點差。如果借款人決定于2020年3月30日調換定價基準，且重新定價期仍為一年，且重新定價日仍為每年1月1日，則上調幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。至2020年3月30日至2020年12月31日止，利率執行水平仍為5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重新定價日，將適用的利率將根據重新商定的重新定價規。某種程度上來說，巨量的基準利率房貸轉換成LPR，會使房子多的人感到“難受”。一方面，房子越多，明年的房貸基準轉換就越麻煩，現在各個銀行還沒確定具體流程，未來會在官網、短信、電話、APP上通知，需要簽多少文件，去銀行跑幾次，還是未知數。另一方面，最近兩年囤房的房主們，房貸利率普遍上浮較多，轉換之后月供依然不會減少，如今1年期LPR連續下降，5年期LPR因為房地產調控的原因，持續在高位運行，短期內繼續下調的可能性很小。房子多的人為了投機賺差價，大部分持有周期都很短，也就意味著未來2-3年會付出更多的精力和成本。在2020年12月公布的五年期內調整為LPR+0.59%，此后每年如此。也就是說，如果符合匯率標準，可以和銀行協商調整。不過，住房貸款的具體變化可能不是很大，大約是每月10元或幾十元。至于選擇，我們要根據自己的情況和目前的住房市場和經濟形勢來決定。但今年受疫情影響，國家在住房貸款方面也做了不少福利工作。事實上，對中國高房價大聲疾呼的不僅僅是普通人，任正非曾說，高房價帶來的高租金將影響企業的發展。格力的董明珠決心不涉足房地產業，致力于自己的產業；特別是玻璃大王曹德旺抱怨房價高企，不止一次指出房價的暴漲影響了其他實體的發展。在他看來，只有實體才是經濟發展的硬道理！不過，國家給予寬松畢竟是治標不治本，要想不每月擔心還不上房貸的話，不妨還是多學會理財和存款，以及提升自己的副業能力。只有這樣才能做到“手中有糧，心中不慌”，讓自己不管在什麼環境下，也能保持心態。自國家提出“房住不炒”以來，這一理念逐漸深入人心，一直堅持房住不炒的定位，以實現房地產市場的長效管理機制。國家還表示，將不再把房地產作為刺激經濟的短期手段。通過一系列手段確保差別化住房信貸政策的有效實施，并保持個人房貸利率基本穩定。房貸利率由基準利率調整為基準利率，但最終貸款利率水平應基本穩定。綜上所述，這次央行的新公告，本質上還是緩解這次疫情給大家造成的經濟壓力。新一輪調控也是為了實現房地產市場的長效機制，在多重調控下，房地產市場最終會回歸穩定，剛需也會有自己的房子。馬云也曾說過：未來房價如洋蔥！所以大家都有房子的時代不遠了！本文由不凡智庫原創出品，未經許可，任何渠道、平臺請勿轉載。違者必究。

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